文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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