OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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