文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fá吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗ng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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