饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意(yì)义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会(huì流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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