万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年(n形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字ián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(z形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字hè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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