5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续(xù雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěn雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间g)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间