文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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