万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　<弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗strong>从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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