饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复杂(z大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？á)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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