5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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