5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以1米等于多少mm 1米等于多少厘米(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)1米等于多少mm 1米等于多少厘米究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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