OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(h双修是指什么意思，双修是怎么进行的é)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本(běn双修是指什么意思，双修是怎么进行的)身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(k双修是指什么意思，双修是怎么进行的uò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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