文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)妥否的意思是什么，妥否的用法全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fān妥否的意思是什么，妥否的用法g)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期妥否的意思是什么，妥否的用法，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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