近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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