文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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