“现(xiàn)在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国(guó)资背(bèi)景的、杠杆铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资(zī)金来(lái)源，可(kě)以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年(nián)新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还(hái)是(shì)那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是(shì)融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建安成本是(shì)否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看重的(de)一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出(chū)现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以及过(guò)于(yú)激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行(xíng)举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了(le)，其开始(shǐ)在一线城市(shì)进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多(duō)的(de)楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线(xiàn)城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在(zài)我看(kàn)来，这个(gè)比例(lì)如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严(yán)格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对(duì)比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来(lái)看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房(fáng)企，机构(gòu)更(gèng)加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基金”“全(quán)国社(shè)保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据(jù)一季(jì)报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多(duō)家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代(dài)，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分(fēn)中相关(guān)赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价值派基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业链股票还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基(jī)金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏(hóng)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合(hé)同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物(w铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价ù)业公司(sī)很容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价