导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。<正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？/p>

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？trong>（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shē正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？ng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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