OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(t130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元ōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元一些空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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