文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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