导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)五斤等于多少克，五斤等于多少克千克露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）五斤等于多少克，五斤等于多少克千克。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去2五斤等于多少克，五斤等于多少克千克0年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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