万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管(gu飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗ǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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